家を買うなら年収の何倍まで？元銀行員が話す「借りられる額」と「返せる額」の違い

年収の何倍まで住宅ローンを借りていいのか分からない

銀行が貸してくれる額なら、返していけると思っている

4,000万円の家を買うには、年収がいくら要るのか知りたい

こんな悩みに答えます。

結論から言うと、家の予算は「いくら借りられるか」ではなく、「いくらなら返せるか」で決めるのが大切です。

この記事では、年収別に手取りと毎月の返済を並べて、借りられる額と返せる額の違いを整理します。

結論：家の予算は「借りられる額」でなく「返せる額」で決める

銀行が貸してくれる上限と、毎月無理なく返せる額は、同じではありません。

上限は銀行の基準で決まり、返せる額は手取りと暮らし方で決まるからです。

同じ年収でも、家族の人数や毎月の出費によって返せる額は変わります。

借りられる額から予算を決めると、家探しの途中で予算が上がりやすくなります。

先に返せる額を出しておけば、物件を比べるときの物差しがぶれません。

決め方	借りられる額から決める	返せる額から決める
最初に見るもの	銀行の事前審査で出た上限	手取りの月額と毎月の生活費
家探しの予算	上限いっぱいまで広がりやすい	返済に回せる額の中に収まる
借りた後	生活費や貯金が足りなくなることがある	金利や出費が変わっても調整しやすい

僕は全国展開している銀行で、住宅ローン営業をしていました。

銀行にいたころは、いくら借りられるかを気にする人が多かったです。でも僕が大切だと思うのは、いくらなら返せるかです。

銀行が貸す上限は年収の何倍か

銀行は年収の7倍くらいまでよく貸し出すと言われています。

ただし、貸し出すMAXは銀行側の基準です。審査では倍率だけでなく、毎年の返済が年収の何割になるかも見られます。

返済の割合の基準は、金融機関ごとに違います。

例えば住宅金融支援機構のフラット35では、年収400万円以上なら35%以下、400万円未満なら30%以下が基準です（2026年11月時点・住宅金融支援機構）。

この基準は「ここまでなら貸せる」という線です。毎月の暮らしに余裕が残るかどうかまでは、見てくれません。

比べること	銀行の審査	自分の暮らし
見る年収	額面（税金・社会保険料を引く前）	手取り（実際に口座に入る額）
見る割合	年収に占める1年の返済（返済負担率）	手取りの月額に占める毎月の返済
分かること	いくらまで貸せるか	返したあとに生活費と貯金が残るか
入っていないもの	生活費・教育費・貯金の予定	（自分で入れて考える）

額面の35%と手取りの35%では、残るお金がかなり違います。

そのため、審査に通る額と、毎月ゆとりを持って返せる額にはずれが出ます。

審査に通ったからといって、その額で暮らしが回るとは限りません。

年収別・家の予算の目安表

年収の5倍・6倍・7倍で並べると、自分がいくらまで借りるかの目安がすぐに分かります。

下の表は、借りる額を年収に掛けただけの数字です。

年収	5倍	6倍	7倍
400万円	2,000万円	2,400万円	2,800万円
500万円	2,500万円	3,000万円	3,500万円
600万円	3,000万円	3,600万円	4,200万円
800万円	4,000万円	4,800万円	5,600万円

人によるかもしれませんが、僕は年収の5倍から6倍くらいの融資にしておかないと、月の返済がきついという人のほうが多いと思います。

逆に、家の価格から年収を出すこともできます。家の価格をすべて借りた場合、5〜6倍に収めるなら次の年収が目安です。

家の価格（借りる額）	5〜6倍に収める年収
3,000万円	約500万〜600万円
4,000万円	約670万〜800万円
5,000万円	約830万〜1,000万円

手取りと毎月の返済を並べると分かること

同じ年収でも、7倍で借りると手取りに占める返済がぐっと重くなります。

年収別に、手取りの月額と毎月の返済を並べました。

年収	手取りの月額	5倍で借りる	6倍	7倍
400万円	約26.4万円	5.6万円（21%）	6.8万円（26%）	7.9万円（30%）
500万円	約32.5万円	7.1万円（22%）	8.5万円（26%）	9.9万円（30%）
600万円	約38.5万円	8.5万円（22%）	10.2万円（26%）	11.9万円（31%）
800万円	約49.4万円	11.3万円（23%）	13.5万円（27%）	15.8万円（32%）

手取りは、家族の人数や住んでいる地域、会社の保険で変わります。

自分の手取りは、給与明細や源泉徴収票で確かめると正確です。

例えば年収600万円の場合、返済したあとに手元に残る額は次のとおりです。

年収600万円で借りる額	毎月の返済	返済後に残る手取り
5倍・3,000万円	約8.5万円	約30.0万円
6倍・3,600万円	約10.2万円	約28.3万円
7倍・4,200万円	約11.9万円	約26.6万円

5倍と7倍では、毎月3.4万円ほど、1年で40万円ほどの差になります。

この差が、生活費や貯金にそのまま響きます。

そもそも貸し出すMAXは銀行側の基準なので、手取りと返済金額を比べたら分かると僕は思います。

金利が上がると毎月の返済はどう変わるか

同じ額を借りても、金利が上がると毎月の返済は増えます。

年収600万円の人が7倍の4,200万円を借りた場合で比べます。

4,200万円・35年	毎月の返済	年収600万円の手取りに占める割合
金利1%	約11.9万円	31%
金利2%	約13.9万円	36%
金利3%	約16.2万円	42%

金利1%と3%では、毎月4万円ほど差が出ます。

年収の7倍で借りていると、この差がそのまま暮らしを圧迫します。

年収600万円・35年	5倍・3,000万円	7倍・4,200万円
金利1%	約8.5万円（22%）	約11.9万円（31%）
金利2%	約9.9万円（26%）	約13.9万円（36%）
金利3%	約11.5万円（30%）	約16.2万円（42%）

5倍で借りていれば、金利が3%になっても手取りに占める返済は30%ほどです。

7倍で金利1%のときとほぼ同じ重さなので、借りる額を抑えておくことが金利への備えにもなります。

金利が上昇局面だと僕は思うので、上がった場合も入れて考えておくことが大切だと思います。

まとめ

借りられる額は銀行の基準です。家の予算は、手取りと毎月の返済を並べて自分で決めると、借りた後に苦しくなりにくいです。

倍率はあくまで目安なので、自分の手取りと生活費に当てはめて確かめてみてください。

今は僕も、住宅ローンを自分で検討している段階です。

読者のみなさんと同じ立場でもあります。

家の予算に迷ったときは、この記事の表に自分の手取りを当てはめてみてください。